Primeiramente, imagine a seguinte situação, seu pai adquiriu um imóvel por meio de compromisso de compra e venda, mas faleceu antes de o vendedor conceder a escritura pública definitiva do imóvel.
Esse bem pertence ao seu pai, no entanto, não está no “nome dele”. Ou seja, o registro do imóvel ainda consta como dono o vendedor.
Esse imóvel entra no inventário?
Acompanhe esse vídeo e saiba como resolver essa questão.
Introdução – O que são Imóveis Irregulares
Uma das situações mais comuns que encontro como advogada de inventários é a existência de imóveis irregulares deixados pelo falecido.
Quando falamos que um imóvel é irregular, quer dizer que o que está no papel não reflete a realidade daquele imóvel.
As principais irregularidades encontradas são:
- falta de registro no nome do falecido
- não tem matrícula ou transcrição
- construção que agrega valor ao terreno, mas não está legalizada pela Prefeitura
- não possui divórcio anotado na matrícula
- não possui baixa de gravame
- a área descrita na matrícula não corresponde a encontrada no local
É importante determinar, o tipo de irregularidade que o imóvel possui, visto que, tais irregularidades não são resolvidas dentro do processo de inventário.
E inclusive, podem ser mais caras e complicadas de resolver do que o próprio inventário.
Feitas essas considerações, compreendemos que cada tipo de irregularidade do imóvel exigirá adoção de determinada medida. E a inclusão desses bens no inventário vai depender do tipo de irregularidade.
Neste artigo abordaremos somente a irregularidade quando o imóvel é objeto de um Compromisso de Compra e Venda.
As demais irregularidades são temas para os próximos artigos, prometo!
O que é um Compromisso de Compra e Venda
É um contrato que tem o objetivo de firmar uma negociação formal entre os envolvidos. Com isso, fica registrado, por escrito, a intenção de compra por parte do interessado, assim como a de venda, pelo outro lado.
Em um compromisso de compra e venda existem as cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Tais cláusula especificam que não pode as partes desistirem do negócio, ou seja, não cabe arrependimento.
Visto que a venda de um imóvel só se concretiza após a escritura pública da propriedade ser lavrada, esse contrato busca formalizar um ato que será efetivado em sequência.
Inventário com imóvel que só possui Compromisso de Compra e Venda
Sempre que dentre os bens deixados pelo falecido um imóvel adquirido por meio de Compromisso de Compra e Venda, precisamos saber se já houve pagamento de todas as parcelas do contrato, ou seja, se o falecido adimpliu suas obrigações contratuais.
1- Caso o falecido NÃO tenha quitado todo o Compromisso de Compra e Venda
No inventário será incluso somente os direitos aquisitivos decorrentes do contrato. Portanto, somente será incluso no inventário a soma das parcelas já quitadas.
A partilha de bens no inventário leva em conta o direito pelos valores pagos até o momento da morte do finado.
Neste caso é importante juntar ao processo a cópia do compromisso de compra e venda, os recibos do que já foi pago e informação de quanto ainda falta para quitar o contrato.
Durante o processo de inventário, cabe ao espólio realizar o pagamento das prestações que vencerem após a morte do finado.
Contudo, caso algum dos herdeiros tiver interesse, poderá antecipar sua herança.
Assim, o herdeiro interessado deve requerer ao juiz que antecipe sua herança através daquele bem, demonstrando que a entrega daquele bem para ele condiz, em termos de valor, com sua possível parte na herança.
Neste caso, o herdeiro que requereu a antecipação da herança ficará responsável pelo pagamento das parcelas que vencerem depois.
Caso nenhum dos herdeiros queira antecipar sua herança ou caso o espólio não tenha dinheiro para assumir as parcelas, duas soluções se apresentam: a) negociar um distrato do compromisso de compra e venda com o vendedor ou, b) ceder os direitos aquisitivos para terceiros, desde que o contrato assim permita.
Desta forma, os valores obtidos em negociação são direcionados para uma conta especifica, pois são destinados ao pagamento de dívidas, impostos e custas do processo de inventário.
Ao final do processo de inventário os valores remanescentes serão partilhados aos herdeiros.
2- Caso o falecido tenha quitado todo o Compromisso de Compra e Venda
No inventário será incluso os direitos aquisitivos sobre o imóvel. Portanto, o inventário incluirá a totalidade das parcelas quitadas.
O inventariante deve requerer ao vendedor que ceda a escritura pública definitiva do bem, possibilitando a transferência do imóvel.
Depois de transferido o bem, o imóvel se torna regular; informamos essa correção dentro do processo de inventário e os herdeiros partilharão normalmente os bens.
Aqui surge uma complicação:
3- Caso o falecido tenha quitado todo o Compromisso de Compra e Venda, mas o vendedor se recusa a transferir o bem?
Nessa situação, o espólio deverá ajuizar Ação de Adjudicação Compulsória ou Obrigação de Fazer contra o vendedor.
Resumindo:
Se o falecido deixou para o inventário um imóvel adquirido somente por Compromisso de Compra e Venda, devemos considerar: se o falecido já quitou ou não as parcelas.
Se não quitou todas as parcelas, só o que já foi pago entra no inventário. Já as parcelas restantes devem ser negociadas com vendedor, vendidas ou ainda quitadas pelo espólio ou por um dos herdeiros.
Se já quitou, peça a transferência ao vendedor amigavelmente ou se ele recusar, recorra as vias judiciais.
Concluindo:
Em todos os casos envolvendo imóvel irregular no inventário, quando o processo de inventário chegar ao final, sem ser resolvida a irregularidade daquele bem, existe a possibilidade de requerer ao juiz que deixe aquele imóvel para a SOBREPARTILHA.
Futuramente, quando a irregularidade do imóvel for resolvida, os herdeiros podem ajuizar ação de sobrepartilha para transferir os bens.
Então, procure uma advogada especialista para cuidar do processo de inventário, lhe ajudar a regularizar a situação dos bens e evitar maiores problemas.
